저당 있는지 땅 가치부터 따져라…지주공동사업

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Live 중기 ㅣ 산업뉴스 저당 있는지 땅 가치부터 따져라…지주공동사업 인허가·설계·제세공과금·금융 비용 등 최소한 사업경비도 있어야

기사입력2016-04-16 00:00

송상열 객원 기자 (suce119@naver.com) ㅣ다른기사보기

㈜밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

A사는 경기도 양평군 용문면에 소재한 토지 약 1만8000평(5만9504㎡)에 전원주택 및 연립주택을 짓기 위해 지주와 공동으로 개발하고자 2015년 6월에 계약을 체결했다. 지주공동사업은 토지를 확보해야 하는 부담이 줄고, 토지주 이름으로 대출을 받아 사업을 진행하기 때문에 분양만 잘되면 아주 좋은 비즈니스 모델이다. 토지주는 건축비 등 자금 부담없이 토지만 제공하면 된다. 또 개발사업자가 인허가, 자금조달, 건축, 분양을 맡아 해 약정된 수익을 얻을 수 있다.

이런 장점때문에 주위에서 지주공동사업을 흔히 찾아볼 수 있다. 문제는 토지에 설정돼 있는 ‘하자’다. 즉 저당권이나 압류, 가압류, 기타 법적 제한조치들이 많아 실제로 땅의 가치가 별로 없는 경우다. 땅을 담보로 일정부분 대출을 받아 공사비 등으로 충당하는데, 땅에 하자가 많으면 대출이 안되기 때문이다. 물론 개발사업자가 자금이 넉넉해 은행 대출 없이도 사업을 진행할 수가 있으면 다행이지만, 그렇지 못할 경우 사업자체를 진행하기가 어려워진다. 따라서 지주의 땅에 설정된 부채현황을 파악하고, 시세조사를 통해 땅의 가치를 정확하게 평가하는 것이 가장 중요하다.

지주공동사업은 땅의 가치를 평가한 후, 최소한의 사업경비를 준비한 다음 진행해야 문제가 생기지 않는다. 기사의 특정내용과 무관<사진=㈜밸류마크자산관리>

A사의 사례는 감정가가 65억원인데 대출 등이 50억원을 넘는다. 땅의 가치가 별로 없는데 이 땅을 80억원이나 되는 금액으로 정산해주기로 지주와 약정을 한 것이다. 또 개발사업자는 최소한의 사업경비를 준비해 놓고 사업을 시작을 해야 하는데 그렇지 못했다. 인허가비, 설계비, 제세공과금, 분양수입금이 들어올 때까지의 금융이자 등을 확보하고 사업을 시작해야 문제가 생기지 않는다. 그런데 개발사업자가 전혀 자금을 마련하지 않고, 우선 시작하고 보자는 식으로 접근해 1년이 다 돼가는 지금까지도 사업을 진행하지 못하고 있다.

지주공동사업은 땅의 가치가 있어야 하고, 최소한의 사업경비를 준비한 다음 진행해야 한다. 그렇지 않을 경우 지주공동사업이 갖고 있는 장점에도 불구하고, 지주와 개발사업자 모두 원치 않는 결과를 얻을 수 있다. 서로에 대한 신뢰가 깨지게 되고 상처만 남게되며, 법적 분쟁으로 갈 가능성이 농후하다. 심지어는 이자를 내지못해 경매까지 갈수도 있다.

지주공동사업은 땅가치를 평가해 등가교환방식으로 하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다. 즉 땅의 가치금액과 개발사업자가 조달한 비용을 준공 이후 비율로 나눠, 각자 소유권을 갖고 처분하거나 임대사업을 진행하면 되는 것이다. 아니면 수탁방식을 적용해 지주를 대신해 사업을 해주고 일정한 수수료를 받으며, 준공이후 건물관리를 수주해 추가로 수입을 내도 될 것이다.